Skisse til innspill. Nabovarsel ifm. utbygging av demenslandsbyen.

Bystyret godkjente detaljregulering med reguleringsbestemmelser gjeldende for HOVINVEIEN 4, 6 OG 10 (LILLE TØYEN SYKEHJEM), samt DRONNING INGRIDS PLASS 1-5, i møte 13.12.2017.

HENT AS skal på oppdrag av Omsorgsbygg Oslo KF bygge en ny demenshageby på Hovinveien 6, 10. Prosjektet omfatter riving av lille Tøyen sykehjem og oppføring av Oslo kommunes første demenshageby kalt Dronning Ingrids hage. I forbindelse med bygging av den nye demenshagebyen skal det utføres noe rehabilitering av H570_2/Drengsstuen og omlegging av eksisterende vannledning på eiendommen. 

Nabovarsel

Lille Tøyen Borettslag mottok nabovarsel 02.04.19, og skal levere svar på nabovarsel innen 16.04.19. Tidsfristen er innenfor gjeldende lover og retningslinjer.

En arbeidsgruppe med beboere og styret har formulert sentrale innspill. Vi setter pris på ytterligere tilbakemeldinger, og disse kan sendes til styret: styret.lilletoyen@gmail.com senest 14.04.19.

Ytterligere informasjon om byggesaken kan du finne her:

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?mode=&caseno=201407029

Tidligere innspill fra Borettslaget ifm. byggesaken kan leses her:

Høringsuttalelse ifm. detaljregulering

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showfile.asp?jno=2016099325&fileid=6502948

Øvrige innspill

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showfile.asp?jno=2017161350&fileid=7531001

Tilsendte sakspapirer ifm. nabovarsel kan leses her:

• B-1 Søknad om dispensajson.pdf
• D-1 Situasjonsplan (1).pdf
• E-1 FASADER N-V OG S-V (1).pdf
• E-2 FASADER N-Ø OG S-Ø (1).pdf
• E-3 SNITT (AA, BB) (1).pdf
• E-4 SNITT (CC, DD) (1).pdf
• E-5 Landskapsplan (2).pdf
• E-6 Plan omlegging VL (1).pdf

Innspill

(Denne bearbeides ytterligere før innsendelse mtp. språkvask o.l)

Trafikkavvikling og trafikksikkerhet

Borettslaget er bekymret flere aspekter ved den framtidige trafikksituasjonen.

1. Den naturlige leseforståelsen av reguleringsplanen, er at all innkjøring i anledning rivning og i anleggsperioden og i bruken av demenslandsbyen, er fra Hovinveien. Dette bekreftes også i epost fra Oslo kommune v/Omsorgsbygg Oslo KF. Dette ønsker borettslaget å understreke nødvendigheten av.
   
   
2. Ifølge utkast fra Hent er det lagt til opp innkjøring i garasjeanlegg fra Hovinveien. Her er relativt få parkeringsplasser. Både av hensyn til besøkende og leveringer til den planlagte demenslandsbyen og av hensyn til eventuelle framtidige utbygginger på Felt B (gamle sykehjemmet) og Felt C (område ved Dronning Ingrids plass) og Felt D (også ut mot Dronning Ingrids plass) er man nødt til å bygge en garasje/ tunnel, med gjennomkjøring ut av bygget og til disse feltene;
   
   - Man må altså unngå en fremtidig løsning der en potensiell kjørevei ut til Hovinveien fra Felt B, C og D ender med å gå gjennom Lille Tøyen Hageby.
   
   - Det er trange gater i borettslaget Lille Tøyen Hageby. Mange barn, uoversiktlig veinett og fravær av/mangelfulle fortau, gjør at all transport med bil til Felt B, C og D i demenslandsbyen og nye utbygginger i framtiden bør ferdes gjennom korridor under demenslandsbyen for ankomst/ adkomst, og dette må det tilrettelegges for helt fra start. Det vil bidra til en fremtidig akseptabel trafikkavvikling i området mht. trafikksikkerhet.
   
   
3. Gatene i nabolaget er som nevnt barnehage- og skolevei for små barn og eldre med allerede, og det er mangelfullt med fortau. Borettslaget legger til grunn at dette hensyntas. Det er ikke tegnet inn fortau langs fasaden til demenslandsbyen i Solefallsveien / Dronnings Ingrids plass på utkastet. Det må legges fortau langs fasaden som beskrevet av trafikksikkerhetsmessige årsaker av hensyn til myke trafikanter. Både beboere, ansatte og fastboende.
   
   
4. For demenslandsbyens fasade og fortau mot Hovinveien, er det viktig å huske at demenslandsbyen har innkjøring over fortauet. Dette nødvendiggjør at det også må anlegges et fortau på motstående side av Hovinveien, av hensyn til trafikksikkerhet. Med gangfelt som leder rett til hovedinngang for demenslandsbyen.
   
   
5. Borettslaget ber om at det også etableres trapper i den planlagte universelle adkomsten fra Hovinveien Solefallsveien. Slik vil det være lett for både rullestolbrukere og gående å komme raskt fram.
   
   
6. Borettslaget mener det er svært uheldig med et stort planlagt parkeringsareal på Felt C. Da vil tilkjøring gå via borettslagets smale veier og dette vil forverre trafikksikkerheten i området.
   
   
7. Borettslaget har i tidligere høringsuttalelser pekt på de rikspolitiske retningslinjer for barn og ungdom ‘ Ved omdisponering av arealer som (..)er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt.’Felt A, B, C og D t er i dag et grøntområde i et strøk/bydel som er under sterk fortetting. Spesielt for skolebarn er idretts og lekemuligheter begrenset. Flere undersøkelser i dette området viser til et større behov for slikt areal enn dagens planer tilsier. Foreliggende plan tar bort områder som er i bruk og er egnet til lek: Barnehagen hadde to lekeplasser samt grøntarealer og hagen til drengestua er daglig i bruk med både klatretrær og et lite lekehus til barn. Vi ønsker at behovene til barn i indre by tas seriøst og at det vil legges til rette for å erstatte disse lekeområdene som forsvinner.

Besøkende til demenslandsbyen

Vi ønsker å fremsette en bekymring for at pårørende som skal komme på besøk til demenslandsbyen skal legge ytterligere press på en allerede presset parkeringssituasjon.

1. Derfor må demenslandsbyen besørge parkering for besøkende i riktig/ realistisk mengde/ antall, slik at dette evt. ikke vil belaste gatene på Lille Tøyen med unødvendig kjøring/ leting etter parkeringsplasser, eller at slik parkering vil legge beslag på parkeringsplasser som benyttes av nærområdets beboere.
   
   
2. Det må lages en trygg adkomst for besøkende som reiser med hhv lokaltog til Tøyens stasjon og 60-bussen i Økernveien, direkte fra stoppestedene, opp forbi Dronnings Ingrids plass og inn til demenslandsbyen.

Fasade/ tak demenslandsbyen

Borettslaget er opptatt av at fasadeuttrykket i eksisterende gul-listet bebyggelse på Lille Tøyen videreføres i demenslandsbyen.

1. Det betyr at fargen og uttrykket på den nye bebyggelsen skal ligge tett opp mot dagens, som i praksis vil si en lysog varm jordfarge. Dette er viktig også fordi Solefallsveien, som skiller ny og gammel bebyggelse, er lagt opp til å bli trang. Og en mørk fasadefarge vil forringe bomiljøet. Også her ønsker borettslaget å være i dialog med relevante parter.
   
   
2. Borettslaget ønsker igjen å understreke at kun 1 etasjes høyde ut mot Solefallveien og Ansgar Sørlies vei er å foretrekke.
   
   
3. I utkastet er det tegnet inn svært store vindusflater ut mot Solefallsveien og borettslaget. Vi ønsker at vindusflatene skal harmonere med eksisterende bebyggelse, både av hensyn til estetikk og innsyn/utsyn.
   
   
4. Vinduer ut mot borettslaget bør ha ekstra lydisolering for å skjerme beboerne i demenslandsbyen mot støy fra borettslaget. Borettslagets hager benyttes til sent på kveld og barns lek kan være støyende. Samtidig skal naboer i Lille Tøyen borettslag skjermes fra forventet støy fra demenslandsbyen. Vi gjør også oppmerksom på at det ligger også et fest- og utleielokale med tilhørende uteområde i Solefallveien 1, som benyttes av beboere i borettslaget. Dette må også tas med i betraktningen ifm. med evt. ytterligere støyreduserende tiltak.
   
   
5. Vi foreslår at beboerrom/soverom i demenslandsbyen, ikke vender ut mot Lille Tøyen borettslag, av overnevnte årsaker knyttet til støy og innsyn/ utsyn.
   
   
6. Tekniske anlegg som støyer (eks. ventilasjon, vifter o.a) må plasseres i avstand, lengst mulig borte fra Lille Tøyen Borettslag, og alle støyende anlegg må vende i retning bort fra borettslaget. Vi ber om at det unngås heisoppbygg, ventilasjonsanlegg og andre tekniske anlegg i den enden av bygget som vender mot Lille Tøyen Hageby. Støy fra disse vil sterkt forringe bokvaliteten, da en rekke beboere har både soverom og hager mot Solefallsveien og demenslandsbyen.

Avklaringer

I reguleringsplanen er Felt A, der Drengestua og grøntareal inngår, beskrevet som ”et åpent grøntområde”. Tegningene viser og indikerer et avstengt område i glass.

• Borettslaget ønsker å vite hva som er tenkt her?

Borettslaget ønsker ikke at det etableres en takterrasse over "vinterhagen" i området ut mot Solefallsveien/ Ansgar Sørlies vei grunnet:

• Gjensidig støy fra og innsyn til private hjem og hager.
  
  
• Fra starten av planene er det understreket viktigheten av siktlinjer fra Ansgar Sørlies vei og ut mot gamle Lille Tøyen sykehjem. Løsningen som er tegnet inn vil ikke fungere som tilsiktet. (Takterrassen vil ha gjerder, løsøre og mennesker som effektivt ødelegger siktlinjen som har vært vektlagt fra starten av prosjektet.)

Borettslaget oppfordrer til grønne tak for innsekter og beplantning i demenslandsbyen slik illustrasjonstegninger viser

• Borettslaget ønsker å få klarhet i om tegningene på ‘illustrasjonsplan’ som indikerer dette er i tråd med planlagt utbygging og drift.

Konsekvenser byggearbeid

Informasjon i byggeperioden

Vi ønsker en god og effektiv kommunikasjon med både tiltakshaver og ansvarlig utbygger for å sikre en god byggeprosess for alle parter. Vi ser for oss at følgende initieres så snart som mulig.

• Fast kontaktpunkt for borettslaget
• En form for oppdatering på nettet; informasjon av blogg eller nyhetsbrev på epost som gir beboere løpende informasjon om hva som skjer
• Regelmessige allmøter i regi av utbygger for naboene.

Transport

• All innkjøring av all transport i anleggsperioden ifm. utbygging av demenslandsbyen, er utelukkende fra Hovinveien. Dette er bekreftet på epost fra Oslo kommune v/Omsorgsbygg Oslo KF, men borettslaget vil igjen understreke viktigheten av dette.
• Vi ber om at utbygger i hele anleggsperioden, tar ansvar for all parkeringsavvikling av sine egne, og alle underkontraktørers biler/ fremkomstmidler på eget område (felt A og B), slik at disse ikke belaster eksisterende gateparkering i området, som allerede er presset, samt at dette evt. ikke fører til økt trafikkavvikling gjennom borettslaget.

Evt. skader bygningsmasse

Borettslagets bygningsmasse er 100 år gammel, i pusset teglstein og står på byantikvarens gule liste.

• Borettslaget forutsetter at utbygger organiserer og finansierer tilstandsrapporter, inklusive video og bilder, av alle bygg, grunnmurer og innvendig i Ansgar Sørlies Vei og Solefallsveien og eventuelt andre boenheter som kan berøres, i alle etasjer. Arbeidet skal utføres av en kvalifisert, uavhengig tredjepart med representanter fra borettslaget tilstede på befaringer. Slike kartlegginger og tilstandsrapporter skal utarbeides i forkant av, underveis og i etterkant av anleggsperioden.

Sikkerhet og støy

1. Vi understreker viktigheten av at anleggsplassen holdes trygg og lukket og med adgangskontroll. Borettslaget ber om en fast kontaktperson som er tilgjengelig hele døgnet ved evt. avvik.
2. Av hensyn til svært mange barnefamilier i tilgrensende leiligheter ber borettslaget om at arbeidet i anleggsperioden foregår på dagtid og ikke i helger.
3. Borettslaget ønsker at beboere informeres dersom utbygger vurderer å søke om dispensasjon for arbeid utover planlagt tid, slik at vi kan kontakte riktig instans om nødvendig.
4. Borettslaget ber om at støy begrenses og at de mest støyende arbeidene legges i tidsrommet kl. 09:00 og 15:00 på hverdager.
5. Vi ber om at nærmeste naboer til Demenslandsbyen vil bli tilbudt avbøtende tiltak som hotell i perioder med sterk støy.
6. Vi ber om at feiebiler og ryddebiler kjører hyppig for å ta opp bygge støv og rense gater i anleggsperioden.

Rekkefølger og utbyggingsavtale

I tråd med praksis for utbygging på Ensjø og Hagekvartalet utarbeides det rekkefølger på tiltak som skal bidra til økt bokvalitet.

• Borettslaget ber derfor om at slike vurderinger gjøres omkring opprusting av grøntarealer i nærområdet.
• Så er det også viktig for borettslaget å presisere at det er avfallshåndtering i området Solefallsveien/ Ansgar Sørlies vei som borettslaget tidligere har bekostet. På nåværende skisser er arealet disse står på innlemmet i Demensbyen. Borettslaget ser det naturlig at disse erstattes i sin helhet, og at Borettslaget ikke pålegges noen kostander for dette.